住宅ローンの残った家を相続したらどうなる？対応方法と注意点

【結論】

住宅ローンは原則「相続人が引き継ぐ」ため、まず団体信用生命保険（団信）の有無を確認し、残債ゼロ化の可否を即判断。団信で完済なら売却・居住・賃貸を通常検討へ。団信が使えない（未加入・免責・疾病非対象）場合は、(1)支払い継続（借換含む）、(2)売却（任意売却含む）、(3)相続放棄の三択を“相続開始から3カ月以内”を目安に決めるのが肝心です。抵当権・保証会社・連帯保証人の関係と、相続税・譲渡税の両面を同時に管理しましょう。

第1章｜まず最初にやること（24〜72時間以内）

• 団信の確認
  • 団体信用生命保険の加入有無・保障範囲（がん団信等）・保険金請求手続を金融機関に確認
• 返済の一時連絡
  • 債権者（銀行・保証会社）に死亡の連絡。相続手続キットの取り寄せ
• 相続人の確定と3カ月ルール
  • 相続放棄・限定承認の熟慮期間は原則3カ月。戸籍収集と相続関係図の作成を急ぐ

第2章｜団信で完済できるケース（最短ルート）

• 条件
  • 被相続人が団信加入、死亡原因が保障対象、告知義務違反なし
• 手続き
  • 死亡診断書、住民票除票、残高証明等を提出→残債が保険で完済→抵当権抹消
• その後の選択肢
  • 居住継続：維持費（固定資産税・保険・修繕）を試算
  • 売却：相続登記→売却。譲渡税や空き家3,000万円控除の可否を確認
  • 賃貸：利回り・空室リスク・原状回復費を数値化
• 注意
  • 団信不担保の二本目以降のローン・リフォームローンが別に残っていることがある

第3章｜団信が使えない場合の基本選択（3つ）

• A. 支払い継続（住み続ける／賃貸運用）
  • 前提：返済原資（遺族年金・給与・家賃収入等）が確保できる
  • 具体策：名義変更（相続登記）→債務引受の相談／借換え（収入要件・年齢制限に注意）／団信再設定は原則不可
  • 同居家族が住み続けるなら、複数相続人との清算（代償金）を設計
• B. 売却（残債＜売価＝アンダーローン／残債＞売価＝オーバーローン）
  • アンダーローン：通常売却で完済→余剰金を相続財産として按分
  • オーバーローン：任意売却を検討（債権者の同意で抵当権抹消、残債は分割返済などで和解）
• C. 相続放棄（負債を引き継がない）
  • 前提：プラス財産よりマイナスが大きい、または返済の見込みがない
  • 効力：最初から相続人でなかった扱い。家も含めて受け取らない（住めない）
  • 手続：家庭裁判所に熟慮期間内に申述

第4章｜任意売却の要点（オーバーローン時）

• メリット
  • 競売より高値が見込め、引越猶予・残置物協議も柔軟
• 流れ
  • 相続登記（代表者）→債権者と任意売却合意→媒介→成約→残債の分割和解
• 注意
  • 連帯保証人がいる場合は同意が不可欠
  • 税金滞納による差押えがある場合は調整が必要

第5章｜連帯保証・保証会社・抵当権の基礎知識

• 連帯保証人
  • 主債務者死亡でも責任は残る。相続放棄しても連帯保証債務は消えない（保証人本人の問題）
• 保証会社代位弁済
  • 期限の利益喪失→保証会社が弁済→債権者が保証会社に移り、厳格な回収に移行することがある
• 抵当権・根抵当権
  • 売却・借換え・抹消に債権者の同意が必要

第6章｜相続人間の清算（同居家族が住むとき）

• 代償分割
  • 家を取得する相続人が、他の相続人へ代償金を支払う。ローン残債を考慮した時価で設計
• 条項例（協議書）
  • 「相続人甲は別紙不動産を取得し、乙・丙へ各金◯◯◯万円を相続開始後6カ月以内に支払う。期限後は年5％の遅延損害金。担保として当該不動産に第一順位抵当権を設定する。」

第7章｜税務の勘所（売る・保有の分岐に関わる）

• 相続税と小規模宅地等
  • 同居継続要件を満たせば自宅土地最大330m²を評価80％減
• 譲渡所得税
  • 譲渡所得＝売価−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
  • 相続税の取得費加算（相続開始から3年10カ月以内の売却）と空き家3,000万円控除の適用可否を確認
• 債務控除
  • 未払ローン残債は相続税で債務控除可（団信で完済なら控除なし）

第8章｜実務フロー（90日ロードマップ）

• 1〜2週目
  • 団信・残高・抵当権の状況確認、相続人確定、債権者へ連絡
• 3〜4週目
  • 査定2〜3社、資金繰り試算（返済余力／売却手取り／代償金）、相続放棄の要否検討
• 5〜8週目
  • 進路決定：支払い継続 or 任意売却 or 放棄。協議書ドラフト、任売合意・媒介契約
• 9〜12週目
  • 相続登記、売買契約・決済、残債和解／借換え実行、代償金支払

第9章｜よくある落とし穴と回避策

• 団信の請求漏れ・告知違反
  • 回避：証券・加入時申込書を取り寄せ、要件該当をダブルチェック
• 期限の利益喪失（返済遅延）
  • 回避：早期連絡でリスケ・任売へスイッチ。放置は競売・信用情報悪化
• 名義だけ相続してローン整理が曖昧
  • 回避：債務引受・返済計画・代償金を文書化
• 相続放棄したのに居住継続
  • 回避：放棄すれば家の権利も失う。居住は原則不可（債権者・所有者と賃貸契約等が必要）

第10章｜チェックリスト（今日やること）

• 団信の加入状況と請求可否を確認した
• ローン残高・金利・返済額・保証会社・連帯保証人を確認した
• 相続人を確定し、3カ月期限をカレンダーに入れた
• 査定（2〜3社）と売却・任売の可否を聞いた
• 返済継続・売却・放棄の3案で資金繰り試算を作った
• 相続登記・協議書・任売同意のドラフトを用意した
• 弁護士（債権交渉）・税理士（税務）・司法書士（登記）に初回相談を予約した

第11章｜専門家コメント（弁護士法人ニューステージ）

「団信確認と債権者連絡が“初動の勝負所”。3カ月ルール内に、支払い継続・任売・放棄のどれで行くかを決め切りましょう。」
── 弁護士 下元 高文

「同居継続なら代償金と返済計画をワンセットで。売却なら取得費加算や空き家控除など税務の最適化が効いてきます。」
── 弁護士 三浦 宏太

第12章｜動画　相続でよくある「分けられない財産」の処理方法とは

相続でよくある「分けられない財産」の処理方法とは

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