兄弟の誰かが家に住んでいる場合、相続はどうする？対応策を解説

【結論】

同居兄弟がいる相続は「家を誰が持つか」と「他の兄弟へどう公平に清算するか」を同時に設計するのが最短解。実務的には「代償分割で同居者が単独取得」か「売却（換価分割）」が安全です。共有は原則暫定措置にとどめ、代償金の金額・期限・担保、住み続ける条件（使用料・固定資産税負担）まで協議書や遺言で具体化しましょう。

第1章｜まず整理すること（4つの事実）

• 居住実態：誰が住んでいるか、同居開始時期、生活費・修繕負担の実績
• 物件の状態と価値：登記事項・固定資産評価・近隣成約事例、再建築可否
• 資金・税金：相続税の要否、固定資産税、代償金の支払原資（現金・保険・融資）
• 遺言・生前合意の有無：遺言の有無と内容、付言、家族の合意履歴

第2章｜代表的な解決パターン（メリデメ比較）

• 代償分割（推奨）
  • 同居兄弟が家を取得し、他の兄弟に代償金を支払う
  • メリット：家を残せる／将来の共有トラブル回避
  • デメリット：代償金の資金手当が必要（分割払い＋担保で対応可）
• 売却（換価分割）
  • 家を売って現金を分ける
  • メリット：公平明快／納税資金も確保しやすい
  • デメリット：同居者の転居調整が必要
• 共有のまま保有（暫定）
  • 一定期間の猶予に限る設計なら可
  • デメリット：修繕・売却の意思決定が麻痺しやすい、後で揉めやすい
• 賃貸化
  • 同居者が退去できる/した場合に検討。賃料で清算や維持費をカバー

第3章｜同居兄弟が住み続ける場合の設計ポイント

• 使用対価（家賃）をどうするか
  • 原則：相続後に単独取得するまでは、共有者に対する使用料問題が生じうる
  • 実務：代償分割で早期に単独化する／単独化までの期間は固定資産税・保険の負担割合や使用料の有無を協議書で明記
• 代償金の設計
  • 金額の決め方：時価（近隣成約・査定2〜3社の中央値）×同居者取得分−同居者の負担実績（大規模修繕等）を考慮
  • 支払条件：期限（例：相続開始後6〜12カ月）・分割払い・遅延利息（年◯％）・担保（第一順位抵当権）
• 改修・建替・担保設定
  • 取得後の大規模改修や借入は単独名義化後に行うのが安全

第4章｜よく揉める論点と対処

• 評価額でもめる
  • 解決：査定書を複数取得、固定資産評価のみでなく時価ベースで合意
• 介護・生活費の負担をどう反映するか
  • 解決：寄与分・立替の証憑（領収書・介護日誌）を整理し、代償金や配分で調整
• 生前贈与（特別受益）の扱い
  • 解決：受益一覧を作成し、持戻しの範囲を合意（遺言に持戻し免除があれば確認）
• 使用料請求問題
  • 解決：単独化までの期間と費用負担ルールを明文化（使用料を取らない代わりに固定資産税全額を同居者負担 等）

第5章｜条項サンプル（協議書・遺言｜コピペ可）

• 代償分割条項
  • 「別紙物件（所在：◯◯市◯◯、地番◯◯）を相続人甲が単独取得する。甲は乙・丙に各金◯◯◯万円を相続開始の日から6カ月以内に支払う。期限後は年5％の遅延損害金を付す。担保として当該不動産に乙・丙を抵当権者とする第一順位抵当権を設定する。」
• 使用・費用負担条項（単独化まで）
  • 「単独取得完了までの期間、固定資産税・保険料は甲が全額負担し、家賃相当の使用料は請求しない（または月◯万円）。共用修繕費は◯◯負担とする。」
• 売却方針条項
  • 「相続開始後9カ月以内に売却する。媒介は一般媒介（A社・B社）、最低売出価格◯◯◯◯万円、価格改定は相続人過半数で決定。」

第6章｜税務・手続きの要点

• 相続税と小規模宅地等
  • 同居者がそのまま住むなら特例（自宅土地最大330m²、評価80％減）の適用可能性あり
• 譲渡所得（売却時）
  • 取得費・相続税の取得費加算・空き家特例（3,000万円控除）を確認
• 相続登記
  • 相続登記は3年以内の申請義務。早めに単独化や売却手続に着手

第7章｜数値イメージ（簡易モデル）

• 前提：自宅時価3,600万円、相続人3名（同居1人）、同居者の過去修繕立替200万円
  • 代償金案：3,600万円−（修繕考慮200万円×評価反映の合意）≈3,400万円を基準に、同居者が取得→他2名に各1,133万円（分割12回、年2％利息、抵当権設定）
  • 売却案：3,800万円成約見込み、費用控除後手取3,620万円→各1,206万円（納税や引越費を考慮）

第8章｜進め方（90日ロードマップ）

• 1〜2週目：登記事項・固定資産評価・査定2〜3社取得、介護・立替費の証憑整理
• 3〜4週目：配分方針（代償／売却）一次案を作成、全員に共有
• 5〜6週目：協議→合意→協議書ドラフト、金融機関と代償資金の当たり
• 7〜12週目：登記・支払・（売却なら）媒介契約→引渡し

第9章｜FAQ

Q1. 共有のまま住み続けても良い？
A. 短期は可。長期は意思決定が止まりがち。代償分割で単独化を推奨。

Q2. 同居して介護した分は多くもらえる？
A. 寄与分として考慮され得ます。記録と証憑が鍵。

Q3. 使用料を請求したい
A. 協議でルール化を。請求する場合は額・期間・費用負担との関係を明確化。

Q4. 代償金が用意できない
A. 分割払い・担保設定・借入・一部売却・保険金活用で設計可能。

Q5. 遺言があれば揉めない？
A. 公正証書遺言で具体条項があれば大幅に予防可能。遺留分配慮は必須。

第10章｜専門家コメント（弁護士法人ニューステージ）

「“同居の既成事実”だけで配分を決めるとこじれます。評価と負担実績を可視化し、代償条件を具体に。」
── 弁護士 下元 高文

「売るにせよ住むにせよ、単独所有化と期限・担保の条項が実行力を担保します。」
── 弁護士 三浦 宏太

第11章｜動画　遺産分割はよく揉める？なぜ争いになるのか

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