不動産はどうやって分ける？分筆・共有・売却の選択肢を比較

【結論】

実務でトラブルを最も回避しやすいのは「売却（換価分割）」か「代償分割（誰かが取得し他へ金銭支払い）」です。分筆は技術的・法的に可能なら有力ですが費用・期間のハードルがあり、共有は将来の紛争・管理負担が高い選択です。相続人が多いほど、評価の透明化と第三者（弁護士・不動産専門家）の関与が早期合意の近道になります。

第1章｜不動産分割の主要な選択肢（概要比較）

• 分筆（物理的に土地を分ける）
  • 向くケース：整形地・十分な間口と面積がある、法規制クリア、各人が独立して利用したい
  • メリット：将来の関係清算が明確、各相続人が単独所有に
  • デメリット：測量・境界確定・分筆登記の費用と時間、建築基準法・都市計画の制約、建物は簡単に分筆不可
• 共有（持分で共有名義にする）
  • 向くケース：短期で暫定対応したい、売却時期を見極めたい
  • メリット：今すぐ売らずに保有できる、初期コストが小さい
  • デメリット：管理・修繕・固定資産税負担の意思決定が困難、将来売却時も全員同意が壁、持分処分で第三者が関与し紛争化リスク
• 売却（換価分割）
  • 向くケース：感情的対立が強い、現金化して相続税・代償金を確保したい
  • メリット：現金で公平分配、管理問題の解消、納税資金確保
  • デメリット：居住者の転居調整、相場より安くなる可能性、譲渡所得税の検討が必要

第2章｜もうひとつの定番：代償分割の使いどころ

• 概要：
  不動産は特定の相続人が取得し、他の相続人へ代償金（現金）で調整
• メリット：
  家を残したい希望と公平性の両立、共有回避で将来紛争を防止
• デメリット：
  取得者の資金力が必要（ローン活用も可）、代償金の期日・利息等の取り決めが要

第3章｜費用・期間・リスクの比較（目安）

• 分筆
  • 期間：1.5〜6カ月（測量・境界確定→分筆登記）
  • 費用目安：筆界確認測量60〜150万円＋隣地立会・境界標復元等、登記費用数万円〜
  • 主なリスク：接道要件（建築基準法42条）、最低敷地面積・用途地域、他相続人の建物利用制約
• 共有
  • 期間：協議成立後すぐ登記可
  • 費用目安：持分移転登記の登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）＋司法書士実費
  • 主なリスク：意思決定の硬直化、将来の持分譲渡・差押え、管理不全
• 売却（換価分割）
  • 期間：2〜6カ月（一般媒介〜成約〜引渡）
  • 費用目安：仲介手数料（上限：売買価格×3％＋6万円＋消費税）、測量・境界確定が必要な場合あり、残置物撤去費 等
  • 主なリスク：成約価格のブレ、居住者対応、税務（譲渡所得）への配慮
• 代償分割
  • 期間：1〜3カ月（合意→資金手当→登記）
  • 費用目安：登記費用、資金調達コスト（住宅ローン・相続専用ローン等）
  • 主なリスク：代償金不払い、評価の妥当性争い

第4章｜評価の透明化がカギ（揉めないための手順）

• ステップ
  1. 公的資料の収集：固定資産評価証明書・登記事項証明書
  2. 相場の把握：近隣成約事例、複数社の査定書（2〜3社）
  3. 争点整理：路地状敷地、再建築可否、借地・底地、賃貸中のオーナーチェンジなどの減価要素
  4. 税務観点：相続税評価と時価の差、譲渡所得が発生するケースの試算
• ポイント
  • 同じ資料を全員に配布し、評価根拠を見える化
  • 代償分割の場合は支払スケジュールと担保（抵当権設定・違約条項）を協議書に明記

第5章｜ケース別の最適解（具体例）

• ケース：整形で広い土地、相続人2名が近隣居住
  • 最適案：分筆＋それぞれ単独所有
  • 留意：接道・用途地域とライフライン分岐を事前確認
• ケース：古家付き・相続人多数・意見対立
  • 最適案：売却（換価分割）
  • 留意：残置物撤去・測量の段取り、内覧対応のルール化
• ケース：親世代が居住継続希望、他相続人は現金化
  • 最適案：代償分割（取得者がローンで代償金を支払い）
  • 留意：支払期限と分割払いの約定、担保設定
• ケース：駅近マンション、相続税資金が不足
  • 最適案：早期売却で納税資金確保、残余を按分
  • 留意：申告期限（10カ月）から逆算した販売スケジュール

第6章｜建物はどうする？共有・区分・耐用年数の視点

• 一戸建ては物理分割困難→共有か売却、又は土地のみ分筆して建物は誰かが取得
• 区分所有（マンション）：基本は持分按分、居住継続なら代償分割が実務的
• 古家の扱い：リフォーム/建替の同意形成が難しいため、売却か単独取得＋代償が無難

第7章｜協議書に入れるべき条項（抜け漏れ防止）

• 不動産の特定：地番・家屋番号・種類・構造・床面積
• 分割方法：分筆／共有割合／売却方針（媒介契約種別、最低売却価格、売却期限）
• 代償金：金額・支払期限・方法・遅延損害金・担保
• 費用負担：測量・登記・仲介手数料・残置物撤去の分担
• 管理・利用：売却までの使用ルール、固定資産税・保険料の負担割合
• 清算条項：本件相続に関し相互に他の請求をしない

第8章｜ミニテンプレ（コピペ可）

• 売却方針条項（例）
  • 当事者らは、別紙物件を令和◯年◯月末日までに売却する。媒介はA社・B社の一般媒介とし、最低売出価格は金◯◯◯◯万円、価格改定は各相続人の過半数の同意で行う。売却費用は売却代金から控除し、残額を法定相続分に従い按分する。
• 代償金条項（例）
  • 相続人甲は下記不動産を単独取得し、乙・丙に対し各金◯◯◯万円を令和◯年◯月◯日までに乙・丙指定口座へ振込送金する。期限後は年5％の遅延損害金を付す。担保として当該不動産に乙・丙を抵当権者とする第一順位抵当権を設定する。

第9章｜関西の傾向と事例（大阪・神戸・京都）

• 大阪市内：駅近マンションは早期売却志向、郊外戸建は感情面で共有主張→後に管理で紛争化しやすい
  • 事例：大阪市北区／相続人4名／古家付き宅地
    • 解決：測量＋近隣取引で相場合意、長男単独取得・他3名に各350万円代償。45日で合意
• 神戸：山手・海側で価格差が大きく評価争いが多い
  • 事例：神戸市東灘区／相続人3名／更地
    • 解決：3社査定の中央値で売却、仲介手数料控除後を3等分。90日で成約
• 京都：町家・景観規制の影響あり
  • 事例：京都市下京区／町家
    • 解決：代償分割＋年1回の維持管理確認条項で合意。登記・支払まで70日

第10章｜よくある疑問（FAQ）

Q1. 分筆はどの土地でも可能？
A. いいえ。接道要件や最低敷地面積、用途地域で制約。測量士に事前確認を。

Q2. 共有は何が問題？
A. 売却・修繕の意思決定が麻痺しやすく、持分売却や差押えで第三者が入ると紛争化。

Q3. 代償金はローンで払える？
A. 住宅ローンや相続対策ローンの利用事例あり。返済原資と担保設定を詰める。

Q4. 売却益に税金はかかる？
A. かかる場合あり。譲渡所得の特例（相続空き家3000万円控除等）の適用可否を税理士に確認。

Q5. 居住中の家は売れる？
A. 可能だが、引渡条件・時期・立退合意を売買契約に明記する必要。

第11章｜進め方チェックリスト（今日から）

• 登記事項・固定資産評価証明の取得
• 近隣成約事例／複数社査定の収集
• 測量士・不動産会社・弁護士への初回相談
• 分割方針（分筆／共有／売却／代償）を一次案・二次案で準備
• 協議書ドラフトに条項を記入
• 納税資金・代償金の資金計画を作成

第12章｜専門家コメント（弁護士法人ニューステージ）

「不動産は“評価の透明化”が肝です。根拠資料を揃えれば、対立していても着地点が見えてきます。」
── 弁護士 下元 高文

「共有は一見楽でも将来のコストが高い。売却か代償分割で単独所有にする設計が、実務ではトラブルを減らします。」
── 弁護士 三浦 宏太

第13章｜動画　相続でよくある「分けられない財産」の処理方法とは

相続でよくある「分けられない財産」の処理方法とは

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