【弁護士が語る】遺産分割審判における不動産の扱い方とそのリスク

2024年12月28日

遺産分割の際に問題となるのが「不動産」の扱いです。不動産は高額である場合が多く、簡単に分けることができないため、遺産分割審判においてしばしば争点となります。また、不動産の相続には特有のリスクが伴うため、法的手続に発展することも少なくありません。本記事では、遺産分割審判での不動産の扱い方や、それに伴うリスクについて詳しく解説します。

1. 遺産分割訴訟における不動産の位置づけ

不動産は、相続財産の中でも特に重要な要素です。被相続人が自宅や土地を所有していた場合、その価値が大きく、相続人間でどのように分割するかが問題となります。不動産は他の財産（現金や預貯金）と違い、簡単に物理的に分けることができないため、遺産分割協議で合意に至らない場合には、遺産分割調停、遺産分割審判に発展することもあります。

2. 遺産分割審判での不動産の処理方法

遺産分割審判では、不動産をどのように分割するかが争点となります。一般的には以下の方法で処理されることが多いです。

2.1 物理的分割（現物分割）

物理的に土地を分けられる場合、相続人同士で土地を分筆して、それぞれの持ち分に応じた土地を相続することが可能です。しかし、都市部の狭小な土地や、分筆が不可能なケースでは現物分割は現実的ではありません。

2.2 代償分割

代償分割とは、ある相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人に代償金を支払う方法です。たとえば、長男が家を相続する代わりに、他の相続人に現金を支払うという形です。この方法は、不動産の価値を現金で補うため、公平性を確保しやすいですが、代償金を支払う資金が必要となるため、準備が難しい場合もあります。

2.3 共有の継続

相続人全員で不動産を共有のまま持ち続ける方法もあります。ただし、共有のままでは将来、売却や利用において相続人全員の合意が必要になるため、管理が困難になるリスクがあります。共有持分が増えると、相続人間の対立やトラブルが生じる可能性が高くなるため、注意が必要です。

2.4 売却して現金化（換価分割）

不動産を売却して得た現金を相続人間で分ける方法です。この方法は公平であり、分割が簡単ですが、相続人がその不動産に居住している場合や、感情的に売却を望まない相続人がいる場合には、合意が難しくなることもあります。また、売却には時間や費用がかかり、不動産市場の動向によっては希望通りの価格で売却できないリスクもあります。

3. 遺産分割訴訟での不動産処理に伴うリスク

遺産分割審判において不動産の分割方法を決定する際、いくつかのリスクが存在します。これらのリスクを十分に理解しておくことが重要です。

3.1 評価額のトラブル

不動産の相続においてよくある問題は、評価額に関するトラブルです。不動産の評価額は、不動産鑑定士による評価や市場価値などに基づいて決定されますが、相続人間でその評価額に対する認識が異なる場合があります。評価額が高すぎる、または低すぎると感じる相続人がいれば、トラブルが発生する可能性が高くなります。

3.2 共有によるトラブル

不動産を相続人間で共有する場合、将来的な不動産の管理や売却において合意が必要となるため、共有者間で対立が生じやすくなります。たとえば、ある相続人がその不動産を売却したいと考えていても、他の相続人が反対する場合、売却が進まないことがあります。また、不動産の維持費や修繕費用の分担においてもトラブルが発生することが多いため、共有はリスクが高い方法です。

3.3 売却時の税金や費用の負担

不動産を売却して相続財産を分ける場合、売却益に対して譲渡所得税が課されることがあります。また、不動産売却に伴う仲介手数料や登録費用などのコストも発生します。これらの費用が想定以上にかかることがあり、最終的に相続人の手元に残る金額が少なくなるリスクがあります。

4. 不動産相続に関する成功事例

事例1: 代償分割で全員が納得

ある家族では、被相続人の自宅を長男が相続し、代わりに他の兄弟に代償金を支払うという形で代償分割が成立しました。長男は住宅ローンを利用して代償金を準備し、全員が納得する形で遺産分割が解決しました。このように、代償分割をうまく活用することで、不動産を売却せずにスムーズな相続が実現しました。

事例2: 換価分割で公平に分配

別の事例では、不動産を相続人全員で売却して、その売却代金を均等に分配しました。この家族では、共有によるリスクを避けるため、全員で不動産の売却に合意し、売却益を公平に分ける形で解決しました。売却益を分けることで、感情的な対立も回避し、スムーズな遺産分割が実現しました。

5. まとめ

遺産分割審判における不動産の扱いは非常に重要で、処理方法やリスクを正しく理解することが必要です。不動産の分割方法には、物理的分割、代償分割、共有の継続、換価分割といった方法がありますが、それぞれにリスクやコストが伴います。相続人間のトラブルを防ぐためには、適切な方法を選択し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。