土地が分けられないときの相続方法｜共有・代償分割・換価分割とは？

【結論】

土地は現物で等分しづらいため、実務で安全なのは「代償分割（誰かが取得して他へ金銭清算）」か「換価分割（売却して現金分配）」。共有は暫定措置に留め、将来の管理・売却ルールを必ず書面化しましょう。評価の透明化（固定資産評価＋近隣成約＋査定2〜3社）と、期限・支払・担保まで踏み込んだ条項がトラブル防止の鍵です。

第1章｜土地が「分けられない」理由と最初にやること

• 分けにくい主因
  • 分筆で接道要件や最低敷地面積を満たせない
  • 私道・越境・再建築不可・地形不整形で価値差が大きい
  • 農地や借地権・底地など権利関係が複雑
• 初動（3点セット）
  1. 資料収集：登記事項証明、地積測量図、固定資産評価、都市計画図
  2. 相場把握：近隣成約事例＋不動産会社査定2〜3社
  3. 争点整理：接道・越境・境界未確定・地役権・賃借人の有無

第2章｜3つの分割手法の概要

• 共有（持分で共同所有）
  • 概要：法定相続分等で共有にする
  • メリット：すぐに決められる、初期コスト小
  • デメリット：意思決定が麻痺（売却・建築・担保設定に全員同意が必要な場面が多い）、将来紛争化しやすい
  • 向く局面：短期の暫定措置、売却タイミングの見極めまでの猶予
• 代償分割（誰かが取得し他へ代償金）
  • 概要：取得者が現金で清算し単独所有に
  • メリット：将来の管理が明確、実務トラブルが少ない
  • デメリット：資金手当が必要（分割払い＋担保で設計可）
  • 向く局面：同居・事業利用・隣地所有者がいる等、特定者が使い続ける場合
• 換価分割（売却して分配）
  • 概要：土地を売却し、代金を按分
  • メリット：公平明快、納税・代償金資金を確保しやすい
  • デメリット：売却準備（測量・越境解消・残置物撤去）や期間が必要
  • 向く局面：意見対立が強い、現金化が最優先、利用予定者がいない

第3章｜各手法の費用・期間・リスク（目安）

• 共有
  • 期間：協議成立後すぐ登記可
  • コスト：持分移転登記（登録免許税：評価額×0.4％）＋司法書士費用
  • リスク：修繕・売却の意思決定が困難、持分譲渡・差押えによる第三者流入
• 代償分割
  • 期間：1〜3カ月（合意→資金手当→登記）
  • コスト：登記費用、資金調達コスト（ローン等）
  • リスク：代償金不払い。条項で期限・遅延利息・担保（抵当権）を明記
• 換価分割
  • 期間：2〜6カ月（測量→媒介→成約→引渡）
  • コスト：仲介手数料（上限：売価×3％＋6万円＋税）、測量・境界確定、残置物撤去
  • リスク：成約価格のブレ、買付条件（更地渡し等）への対応

第4章｜分筆という選択肢（できるかの判定）

• 可能条件の目安
  • 各筆が建築基準法上の接道要件を満たす、用途地域・最低敷地面積クリア、上下水・電気の分岐可
• 期間・費用
  • 境界確定・測量・分筆登記で1.5〜6カ月、60〜150万円前後＋登記費用（目安）
• 注意
  • 建物がある場合は物理分割困難。分筆は土地のみが中心

第5章｜評価の透明化が揉めないコツ（実務手順）

• 公的資料＋時価の二本立て
  • 固定資産評価証明は「税評価」、分割・代償金は「時価」基準で
• 証拠を残す
  • 査定書（2〜3社）、近隣成約事例、各種費用見積（測量・撤去・造成）
• 調整要素の明示
  • 接道・越境・土壌・地形、賃借権の有無、仮換地などの減価を共有

第6章｜条項サンプル（協議書・遺言にコピペ可）

• 代償分割条項
  • 「別紙土地（所在：◯◯市◯◯、地番◯◯）を相続人甲が単独取得する。甲は乙・丙に各金◯◯◯万円を令和◯年◯月末までに支払う。期限後は年5％の遅延損害金を付す。担保として当該土地に乙・丙を抵当権者とする第一順位抵当権を設定する。」
• 換価分割（売却）条項
  • 「当事者は本土地を相続開始後9カ月以内に売却する。媒介はA社・B社の一般媒介とし、最低売出価格は金◯◯◯◯万円とする。売却費用は代金から控除し、残額を法定相続分に従い按分する。」
• 共有（暫定）条項
  • 「共有期間は相続開始から最長2年とし、その間の固定資産税・維持費は甲が◯割、乙が◯割とする。期間満了時は売却（又は代償分割）を優先して協議する。」

第7章｜税務の要点（選択に影響）

• 相続税
  • 小規模宅地等の特例（自宅最大330m²、事業用・貸付用も枠あり）で評価圧縮可
• 譲渡所得税（売却時）
  • 譲渡所得＝売価−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
  • 相続税の取得費加算（相続開始から3年10カ月以内の売却）や空き家3,000万円控除の適用可否を確認
• 贈与・代償金
  • 代償分割は原則贈与課税なし（遺産分割の一環として相当額の金銭清算）。極端な偏りは税務リスク

第8章｜ケース別の目安（数値イメージ）

例A：時価3,600万円、相続人3名、同居希望者1名

代償分割：同居者が単独取得、他2名に各1,200万円。支払12カ月・年2％・抵当権設定

例B：市街化調整区域・再建築不可、時価2,000万円

換価分割：測量・越境解消50万円、買取業者で1,800万円成約→手取り1,740万円を按分

例C：分筆可能（間口十分、2区画）

分筆＋単独相続：測量・登記120万円、2筆の時価差を代償金200万円で調整

第9章｜進め方（60〜90日ロードマップ）

• 1〜2週目：資料収集（登記・評価・都市計画）／査定依頼／境界・越境の有無確認
• 3〜4週目：分割方針一次案（代償／換価／共有短期）を作成→全員共有
• 5〜6週目：金額・期限・担保を詰めて合意→協議書ドラフト
• 7〜12週目：登記・支払・（売却なら）媒介契約→成約→精算

第10章｜FAQ

Q1. 共有で長く持っても良い？
A. 非推奨。意思決定が硬直化し、将来売却や担保設定で紛争化しやすい。期間を切るのが安全。

Q2. 評価は固定資産評価で良い？
A. 清算金は時価基準が原則。成約事例や査定で補強を。

Q3. 代償金を払えない
A. 分割払い・担保設定・借入・一部売却（地積の一部売却や駐車場化）で設計可。

Q4. 分筆すれば公平？
A. 必ずしも。接道・形状で価値差が出るため、差額を代償金で調整。

Q5. 農地はどうする？
A. 農地法の許可・届出が必要。転用の可否で価値が大きく変わるため、事前に行政・専門家へ確認。

第11章｜専門家コメント（弁護士法人ニューステージ）

「“評価の見える化”と“期限・担保まで書いた条項”が、土地相続の実行力を決めます。」
── 弁護士 下元 高文

「代償分割か換価分割が最短ルート。共有は期間を区切り、出口条件を先に決めておきましょう。」
── 弁護士 三浦 宏太

第12章｜動画　相続でよくある「分けられない財産」の処理方法とは

相続でよくある「分けられない財産」の処理方法とは

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