相続した家は売るべき？住み続ける？判断ポイントを紹介

【結論】

「家計・税金・物件条件・家族関係」の4軸で数値化し、売却（換価）か居住（保有）の意思決定を90日以内に行うのが最善です。相続税・固定資産税・維持費、再建築可否や修繕費、家族の居住ニーズと代償金の必要性を並べて比較すると、最適解が見えます。迷うときは「売却 or 代償分割で単独所有」に寄せると将来トラブルを最小化できます。

第1章｜まず押さえる選択肢（3つ＋1）

• 売却（換価分割）
  • 不動産を売って現金を分ける。最も揉めにくく、納税・代償金資金を確保しやすい
• 代償分割（誰かが取得し他へ金銭支払い）
  • 同居・継続利用の希望に合致。代償金の資金計画が鍵
• 共有のまま保有（暫定策）
  • 短期の猶予には有効だが、長期は管理・修繕・売却意思決定で高リスク
• 賃貸に出す（運用）
  • 空き家対策として有効。ただし原状回復・空室リスク・管理負担を数値化

第2章｜判断の4軸チェック（数値で比較）

• 家計（キャッシュフロー）
  • ランニング：固定資産税・都市計画税、火災保険、管理費（マンション）、修繕積立、維持修繕費（戸建目安：年1％前後）
  • イニシャル：残置物撤去、リフォーム、相続登記・名義変更費用
• 税金
  • 相続税の納税資金が必要か
  • 売却時の譲渡所得税（取得費・相続税の取得費加算・空き家特例3,000万円控除等）
• 物件条件（不動産の将来価値・流動性）
  • 再建築可否、接道・私道負担、築年数、耐震、駅距離、賃貸需要、近隣成約事例
• 家族関係・法務
  • 同居者の有無、介護・通学・通勤動線
  • 相続人の人数・代償金の要否、遺留分への配慮、共有の可否

第3章｜ケース別の意思決定の目安

• ケースA：相続税の納税資金が足りない
  • 目安：売却 or 一部資産売却＋代償分割。納税期限10カ月から逆算
• ケースB：同居家族が住み続けたい（相続人は複数）
  • 目安：代償分割で単独所有へ。代償金は期限・分割・担保（抵当権）を設定
• ケースC：築古・大規模修繕が近い
  • 目安：修繕費のNPVが高ければ売却。解体費や更地化コストも見積もる
• ケースD：駅近・賃貸需要が強い
  • 目安：賃貸化＋5年出口戦略。表面利回りと手残りで判断
• ケースE：再建築不可・狭小・越境あり
  • 目安：専門業者買取（瑕疵前提）も検討。価格ディスカウントを前提に早期決断

第4章｜税務の重要ポイント（売る・住むの分岐に効く）

• 譲渡所得税の基本
  • 譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
  • 相続取得は「被相続人の取得費」を承継。取得費不明なら概算5％が適用され不利→名寄せ・購入時資料を探索
• 3,000万円特別控除（被相続人の居住用空き家）
  • 旧耐震の戸建等で一定要件を満たすと、最大3,000万円の控除（期限・適用条件に注意）
• 相続税の取得費加算
  • 相続税を納付した場合、売却時に相続税の一部を取得費に加算可（相続開始から3年10カ月以内の売却等）
• 居住継続の減税
  • 小規模宅地等の特例（自宅土地評価80％減）で相続税負担を抑え、住み続ける選択を取りやすく

第5章｜売却ルートの選び方（スピード・価格のバランス）

• 仲介（通常売却）
  • 高値狙い。期間2〜6カ月。内覧対応・修繕が必要
• 買取（業者買取）
  • 早い・確実。価格は相場の7〜9割が目安。瑕疵や荷物残しOKのプランも
• 買取保証・リースバック
  • 住み続けながら現金化など、事情に合わせた選択肢

第6章｜住み続ける場合の注意

• 名義の単独化（共有解消）
  • 代償分割で単独所有へ。将来の売却・担保設定を容易に
• ランニングコストの可視化
  • 年間維持費を家計に組み込み、修繕計画を作る
• 介護・空き家化リスクの芽摘み
  • 将来の家族構成変化に備えて、売却・賃貸のバックアッププランを持つ
• 相続登記の義務化対応
  • 相続登記は3年以内に申請義務（違反は過料）。早めに登記を完了

第7章｜合意形成をスムーズにする条項（遺言・協議書ミニテンプレ）

• 売却方針条項（例）
  • 「本不動産は相続開始後9カ月以内に売却する。媒介はA社・B社の一般媒介、最低売出価格は金◯◯◯◯万円とする。売却費用は代金から控除し、残額を法定相続分に従い按分する。」
• 代償金条項（例）
  • 「相続人甲は別紙不動産を取得し、乙・丙に各金◯◯◯万円を相続開始後6カ月以内に支払う。期限後は年5％の遅延損害金を付す。担保として当該不動産に第一順位抵当権を設定する。」

第8章｜数値つき簡易モデル（判断の当てはめ）

• 前提：評価3,500万円／修繕必要300万円／固定資産税年20万円／相続人3名
  • 売却案：仲介で3,900万円成約見込み、手取り（仲介手数料等控除後）約3,720万円
  • 居住案：10年保有の総維持費＝税・保険・修繕で約700〜900万円。代償金800万円×2名＝1,600万円を6カ月内に要
  • 結論例：資金余力が乏しいなら売却 or 一部借入で代償分割。納税資金の要否も加味

第9章｜今日からのチェックリスト

• 登記事項証明・固定資産評価証明を取得した
• 近隣成約事例・査定（2〜3社）を集めた
• 維持費・修繕費を見積もった（直近5年の工事履歴も確認）
• 相続税・譲渡税の概算を試算した（特例の適用可否も）
• 相続人間で「売却／代償／賃貸」の一次案を共有した
• 遺言・協議書の条項ドラフトを用意した
• 期限（相続税10カ月、相続登記3年）から逆算した工程表を作った

第10章｜FAQ

Q1. 共有のままはダメ？
A. 短期は可。長期は意思決定が硬直化し、修繕・売却で揉めやすい。

Q2. すぐ売ると安くなる？
A. 原状次第。測量・残置撤去・軽微リフォームで価格改善も。期限と費用対効果で判断。

Q3. 空き家特例の対象？
A. 旧耐震の戸建等で要件を満たせば3,000万円控除あり。解体・耐震改修の条件に注意。

Q4. 代償金を払えない
A. 分割払い・担保設定・保険金活用・借入・一部売却で設計可能。条項で明確に。

第11章｜専門家コメント（弁護士法人ニューステージ）

「“数値化”が最短ルート。維持費・税・代償金を横並びにすれば、家族合意は驚くほど早まります。」
── 弁護士 下元 高文

「売るにせよ住むにせよ、単独所有化と具体条項が肝。遺言・協議書に落として停滞を防ぎましょう。」
── 弁護士 三浦 宏太

第12章｜動画　相続した家に住む？住まない？

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